1898年，戊戌变法失败。一个初秋的上午，裕泰茶馆开始营业，掌柜王利发兴致勃勃地坐在柜台上。三三两两的旗人，遛够了鸟儿，走进茶馆来歇腿、喝茶。有两位茶客唱着京戏，另外几个围着桌子观赏瓦罐中的蟋蟀。茶馆中到处贴着“莫谈国事”的纸条。可是常四爷偏要谈谈国事。他痛恨洋人，痛恨那些吃洋饭、讲洋话的人，也看不起在营里当差的二德子之流。他因一句“大清国要完”，被两个特务宋恩子和吴祥子抓去，送进了监狱。相面骗人的唐铁嘴来讨碗茶喝，说媒拉纤的刘麻子也来了，要把康六的十五岁女儿康顺子卖给七十多岁的庞太监当老婆。主张实业救国的秦仲义走进来，说什么要办工厂，搞维新。

  民国初年军阀混战时期。这时裕泰茶馆渐趋衰落，茶馆主人王利发积极迎合潮流实行改良，却仍然难以维持下去。小茶馆展现出一幅兵荒马乱、日益衰败的社会画面：常四爷出狱；康顺子母子逃出宫；拉皮条的刘麻子被稀里糊涂砍了头；两个逃兵想合娶一个老婆；茶馆生意清淡，面积缩小，苦心经营，试图改良，“改良”后还未开张就厄运临头，特务、巡警、兵痞就接二连三来敲诈勒索，宋恩子、吴祥子摇身一变又成了军阀的走狗。

  抗日战争胜利，国民党特务和美国兵在北京横行。这时的裕泰茶馆更加破败，只有“莫谈国事”的纸条写得更多，字也写得更大。康妈妈正在商量去西山找康大力，由小刘麻子介绍来当女招待的小丁宝，也走进茶馆与老掌柜攀谈。小刘麻子向小唐铁嘴炫耀着他那一套拐骗妇女的缺德计划，被国民党党部雇用的打手小二德子跑到茶馆来抓人，庞四奶奶则来恐吓王利发，让他交出康顺子。包办满汉全席的有名厨师被迫到监狱去蒸窝窝头，出名的评书艺人一次挣不上三个杂合面饼子钱，常四爷的生活更加艰苦，秦仲义的工厂被抢走，王利发的茶馆也将被人霸占。这时，常四爷、秦仲义相继来到茶馆，找阔别多年的老掌柜谈心。他们互诉不幸，含着眼泪为自己撒起了纸钱。这时，茶馆里的灯光渐渐暗下去了，而大街上的阳光却渐渐明亮起来。

《茶馆》的结尾描写了王利发、常四爷、秦仲义三位老人经历了三个黑暗的年代，已看透了旧中国社会现实的腐败，在凄凉、绝望中，撒纸钱“祭奠自己”，同时也是在给旧时代送葬。王利发最后自缢，以死向黑暗的社会发出了抗议。第三幕在揭露黑暗现实的同时，又从侧面描写了人民的觉醒与反抗，描写了学生运动的高涨和教员的罢课，而且还通过康大力参加革命以及康顺子、王大拴等投奔西山游击区，暗示了光明的前景。

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